임대형 기숙사, 일명 ‘코리빙하우스’에 대해 들어본 적이 있는가. 임대형 기숙사란 방은 따로 쓰되, 부엌과 주방, 세탁실 같은 공용시설은 함께 쓰는 주거 형태로 업계에서는 이것을 코리빙하우스(co-living house)라고 불린다. ‘함께’라는 뜻의 ‘cooperative’와 ‘산다’라는 의미의 ‘living’의 합성어로 코하우징과 셰어하우스의 개념에서 시작됐고, 2015년부터 개념이 구체화 돼 코리빙하우스로 불리기 시작했다. 코리빙하우스의 가장 큰 장점은 사생활이 보장되고 취미활동을 공유하며 커뮤니티를 형성하는 주거 형태라는 점이다. 1인 침실이 마련돼 있어 사생활을 보장하고 부엌과 거실을 비롯해 업무, 취미, 명상을 위한 공용공간이 다양하게 제공된다. 이뿐만 아니라, 택배보관함, 요가, 문화 프로그램 등 다양한 맞춤 서비스 제공 등으로 주로 MZ세대의 니즈(needs)에 맞춘 스마트하우스 형태여서 청년들이 거주하기 좋다는 장점이 있다.

  이런 새로운 주거환경이 주목받고 있는 흐름에 발맞춰 정부도 제도를 정비했다. 지난달 15일 국토교통부는 “최근 1인 가구가 늘고 라이프스타일이 변하면서 부엌.거실 등을 공동으로 이용하는 기숙사 형태의 주거 수요가 늘어 임대형 기숙사를 신설하는 등 건축물 용도를 개편하고 임대형 기숙사에 대한 구체적인 건축기준을 마련했다”라고 밝혔다. 지금까지의 기숙사는 학교나 공장 등에서 학생과 직원들을 위해 제공하는 숙소였으나, 이제부터는 민간 임대사업자가 일반인을 대상으로 임대할 수 있는 시설이 됐다. 다만 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 공동취사 시설 이용 가구가 전체 가구의 50% 이상이어야 한다.

  이제껏 1인 가구를 위한 우리나라의 공유 주거시설에는 고시원, 셰어하우스가 있었다. 최근 등장한 코리빙하우스와 기존의 공유 주거시설과 다른 점은 우선, 공간 공유가 다르다. 기존의 셰어하우스는 주로 주택이나 아파트를 이용하므로 거실, 부엌, 화장실을 공유하지만, 코리빙하우스는 주로 원룸이나 도시형생활주택을 신축한 후 공유하므로 개별 화장실이 있고, 공유공간으로 거실과 부엌 외에 편의시설과 문화 공간을 추가로 제공한다.

  또한 임대형 기숙사에 적용되는 건축기준은 기존 1인 주거 건축물보다 유리하다. 고시원과 다중주택은 개별화장실을 설치할 수는 있으나 취사 시설을 개별적으로 가질 수 없으며, 연면적이 각각 150평, 200평 이내로 제한되기 때문에 20가구 이상의 입주민을 수용하기 어렵다. 도시형생활주택과 오피스텔은 연면적 제한은 없지만, 주차 공간이 가구당 0.5~0.6대로 지하 주차장을 만들지 않으면 한 세대에서 차 한 대를 주차하기도 힘들다. 주차 공간 확보가 편리하고 연면적 제한이 없는 건축물로는 생활형 숙박시설과 분양형 호텔이 있다. 특히 분양형 호텔은 아파트처럼 투자자가 객실별 소유권을 갖지만, 두 건축물은 원칙적으로 주거용이 아니다. 반면 임대형 기숙사인 코리빙하우스는 주거시설로 임대사업자로 등록한 누구나 운영이 가능하며, 연면적 제한을 크게 받지 않아 100가구 이상 대규모 건축이 가능하다. 주차 공간도 200㎡당 1대로 넉넉한 편이고 1인당 확보해야 하는 최소 개인공간 기준도 낮다. 또한, 오피스텔은 가구당 14㎡를 확보해야 하지만 임대형 기숙사는 1인당 필수면적이 화장실을 포함해 10㎡이다. 서울 사이버대학교 부동산학과 김동환 교수는 “임대형 기숙사는 건축 전체면적에 대한 제한이 없고(고시원은 496㎡ 이하) 주차대수도 200㎡당 1대(고시원은 134㎡당 1대)로 넓어졌으며, <건축법>이나 <민간임대주택법>상에서도 여러 가지 혜택을 받을 수 있는 주거 형태이고, 숙박업이 아닌 임대사업으로 등록할 수 있어 전입신고도 가능하다”라고 전했다. 또한 임대형 기숙사는 낮은 임대료로 높은 수익성을 낼 수 있을 것이라는 긍정적 평가도 있다. 서용식 수목건축 대표는 <땅집GO>와의 인터뷰에서 “임대형 기숙사는 주택 안에 공용시설을 필수적으로 확보해야 하므로 질 높은 주거시설을 제공하는 사업자들이 활발하게 참여해 시장 흐름을 바꿀 것”이라고 말했다.

  임대형 기숙사에 대한 기대와 달리 우려의 목소리도 있다. 인터넷에 ‘임대형 기숙사’, ‘코리빙하우스’라는 검색어를 입력하면 보이는 사진 속 거주 공간은 쾌적하고 넓어 보이지만, 실제 임대형 기숙사의 1인당 개인공간의 최소기준은 7㎡, 화장실은 3㎡로 둘을 합치면 10㎡밖에 되지 않는다. 정부의 공동기숙사 건축기준에 따라 화장실을 제외한 1인당 개인공간을 평으로 계산하면 2평으로 기존 고시원이나 쪽방 수준이다. 이 때문에 임대형 기숙사가 이름만 바뀐 고급 고시원을 양산할 거란 우려가 있다. 김동환 교수는 “코리빙하우스가 프리미엄 고시원와 다를 게 없다는 우려의 목소리가 나오고 있는 것이 사실이다. 하지만 너무 부정적으로만 생각할 필요는 없다고 생각한다. 코리빙하우스가 기존의 고시원과 다른 점은 개별단위 공간을 완벽하게 분리함으로써 화장실이 개인 방으로 들어왔다는 점이고, 다양한 커뮤니티 공간을 마련함으로써 좀 더 넓은 공용공간에서 좀 더 편리하게 생활할 수 있게 됐다는 점이다”라며 임대형 기숙사에 대한 우려를 반박했다.

  작년 7월, 서울시는 “고시원의 최소 면적을 7㎡로 하며 창문을 의무적으로 설치해야 한다”라는 내용을 건축조례에 추가했다. 개정된 조례에 따라 고시원 방의 면적은 7㎡ 이상이어야 한다. 앞서 언급한 임대형 기숙사의 최소 주거 면적 기준과 같다. 국토부 관계자는 <1코노미 뉴스>와의 인터뷰에서 “건축기준 상에 문구와 면적 부분에 대해 논의 중이다. 공동기숙사 건축기준에서 개인공간과 공유공간을 합친 최저기준을 1인당으로 계산하고 있어 대규모 시설에서는 이를 적용하기 어려운 부분이 있다. 1인당 개인공간에 대해서는 기존과 동일하게 규정될 예정이다”라고 밝혔다. 이어 그는 “이 기준은 법적 기준에 따른 것이며, 대규모 인원이 거주할 임대형 기숙사 건설을 위해 공용공간의 한계 등 물리적 이유로 14㎡ 이상은 사업성이 떨어진다는 현장 의견이 반영됐다”라고 설명했다.

  그러나 청년들의 생각은 달랐다. 익명의 한 20대 1인 가구 청년은 “방이 좁아도 괜찮은 사람이 있고, 아닌 사람도 있는데 개인공간 면적을 규제하는 게 맞는 정책인지 모르겠다. 과연 임대형 기숙사를 오래 머물 주거로 생각하는 사람이 있을지 의문이다”라고 말했다. 또 <1코노미 뉴스>와 인터뷰한 30대 청년도 “저렴하고 품질이 좋다면 단기간 거주할 수는 있겠지만 어쩔 수 없이 사는 곳이라고 생각한다. 지금도 셰어하우스나 고급형 고시원이 많기에 선택권만 하나 늘어나는 수준이 될 것 같다”라며 임대형 기숙에 대해 마냥 긍정적이지 못한 생각을 전했다.

  우리나라의 대표적인 임대형 기숙사 사업 성공사례로는 ㈜엠지알브이에서 운영하는 고성, 신촌, 동대문, 신설, 승인의 맹그로브(mangrove)가 있다. 맹그로브 신촌의 3인 1실 ‘트리오룸’은 입주 상담 시작 보름 만에 98%의 계약률을 달성하며 시장성을 입증했고, 맹그로브 동대문점은 개인공간을 최소기준(7㎡)의 약 두 배인 4평으로 만들어 큰 인기를 끌었다. ㈜엠지알브이의 조강태 대표는 <매일경제>와의 인터뷰에서 “1인 가구의 급격한 증가세에 발맞춰 공유주거에 대한 법적 기반 마련을 비롯한 사회적 논의가 가속화되고 있다. 지금까지의 코리빙하우스 운영을 토대로, 물리적 공간 그 이상의 가치를 제공하는 공유주거의 표본을 제시하고자 노력을 계속할 것”이라는 포부를 밝혔다.

  영국 런던 서부 월섬애비에는 ‘넉넉한 품을 가진 오래된 참나무’라는 의미를 담은 세계에서 가장 큰 코리빙하우스 ‘더콜렉티브 올드 오크’가 있다. ‘더콜렉티브 올드 오크’는 약 3평짜리 방이 546개 있는 초대형 코리빙하우스다. 이곳은 도심지역에 있다는 장점뿐만 아니라 내부 커뮤니티 콘텐츠도 활성화돼 있어 쿠킹클래스나 요가 수업 등이 활발하게 열리고 있다.

미국의 대표적인 코리빙 업체인 커먼(Common)은 젊은 전문직을 타깃으로 뉴욕, 워싱턴DC, 샌프란시스코 등 10개 지역에서 고급 코리빙하우스를 운영한다. 이곳 거주자들은 공유주거 시설 내 모임에서 네트워크도 형성할 수 있고, 미국 전역에 있는 다른 지점의 커뮤니티 시설을 이용할 수도 있다.

  지금까지 우리나라는 공유주거 형태에 대한 국내 건축기준이 없었다. 하지만 국토부가 지난 2월 발표한 ‘건축 분야 규제개선 방안’으로 임대형 기숙사 보급이 활기를 띠게 됐다. 이 새로운 주거 상품을 잘 활용한다면 청년들의 주거 문제 해결에 실질적인 도움이 될 수 있을 것이다. 정부 차원의 청년 주거비 지원정책이 더해지고, MZ세대나 주거 취약계층의 1인 가구들이 만족할 수 있는 시설과 가격조건을 갖춰 공급한다면 우리나라에서도 코리빙하우스가 보편적인 주거시설이 될 것이다.